实际使用面积要按以下公式计算：

1、使用面积=建筑面积—公摊面积

2、使用面积=建筑面积*出房率(出房率一般砖楼87% 小高80—85% 高层70—80%)一般多层的公摊系数（公摊部分：楼梯、外墙、入口）是15％左右，所以100平方米建筑面积，使用面积在85左右。高层的公摊系数（公摊部分：楼梯、电梯、楼电梯间、外墙、入口、各种机房）是30％左右，所以100平方米建筑面积，使用面积在70左右